Elmúltak már azok az idők, amikor a külföldi, köztük rengeteg magyar ingatlanvásárló megrohanta a horvát ingatlanpiacot, és a tengerpartokon ész és engedélyek nélkül építették a soklakásos apartmanházakat. A külföldieket a Vir szigeti tömeges bontásokhoz hasonló esetek sem kedvetlenítették el, bár a válság már a horvát tengerpartra is rányomta bélyegét. A csúcsidőszakhoz képest az ingatlanok értéke átlagosan 30-40%-kal csökkent, és a piac azóta sem tér magához. Ennek ellenére - vagy éppen ennek köszönhetően - még mindig rengeteg magyar vásárol ingatlant a horvát tengerparton.



Közben, tíz évvel csatlakozási kérelmének benyújtása után Horvátország múlt hétfőn az Európai Unió 28. tagállamává vált, így jogosan merült fel a kérdés, hogy milyen változások várhatóak a külföldiek ingatlantulajdon szerzésével kapcsolatban - ha várhatóak egyáltalán.



Röviden: nem. Az EU-csatlakozás jogharmonizációs folyamatának megfelelően a horvát ingatlanpiac már évekkel ezelőtt megnyílt az EU tagállamok előtt. Korábban akár évekig tartó államigazgatási engedélyezési eljárást követően lehetett bejegyeztetni a tulajdonjogot, vagy más módokon, pl. cégalapítással lehetett kijátszani a korlátozásokat. 2009. február 1-jétől viszont a horvát állampolgárokkal és cégekkel azonos feltételekkel szerezhetnek ingatlanokat az Európai Unió, így Magyarország állampolgárai és gazdasági társaságai is.



Megoldódik végre a nyilvántartási káosz?



Az ingatlantulajdon szerzésére vonatkozó szabályozásoktól eltekintve azonban más, hasonlóan nagy horderejű változások zajlanak a horvát ingatlanpiacon, részben az uniós csatlakozáshoz kapcsolódóan. A legfontosabb változásokat az ingatlanok un. legalizációja hozza.



A horvátországi ingatlanpiac legnagyobb problémája a földhivatali és ingatlan-nyilvántartások rendkívül kaotikus állapota, amely az építkezési dömpinggel tovább súlyosbodott. A szabályozás hiányosságai, a törvények, engedélyezési eljárások nagyvonalú kezelése, illetve figyelmen kívül hagyása miatt több százezer ingatlan helyzete rendezetlen. A tulajdonjog-bejegyzések hiányosak, hiányoznak az építési és használatbavételi engedélyek, a telekhatárok pontatlanok, illetve nem szerepelnek a nyilvántartásokban.



Számos építkezés esetében teljesen mellékes volt, hogy nem építési övezetben van, a használatbavételi engedélyek megszerzése kötelező sem volt (illetve kötelező volt, de nem került ellenőrzésre, és ennek hiánya semmilyen korlátozást nem jelentett a telekkönyvbe vagy a kataszterbe való bejegyzésre vonatkozóan). A nyilvántartásai káoszt nagyon sokan a saját bőrükön érezték. A legnagyobb nyilvánosságot a Vir szigeti incidens kapta, melynek során több száz tengerparti házat bontottak el.



A horvát állam a csatlakozás egyik feltételeként kötelezettséget vállalt a kaotikus állapotok felszámolására, ennek érdekében 2012. júliusában megszavazta "Az illegálisan épített épületekre vonatkozó eljárásokról “ szóló törvényt, amely lehetőséget ad az ingatalnok legalizációjára. Ez praktikusan azt jelenti, hogy az ingatlantulajdonosok egyszerűsített eljárással, viszonylag gyorsan megkaphatják az engedélyeket a házak, felépítmények fennmaradására. (Korábban is létezett erre vonatkozóan törvény, azonban ez jóval nehezebb feltételeket támasztott a legalizációra vonatkozóan.) Az új szabályozás lekövetése két okból is fontos: egyrészről azért, mert az ingatlanokat legalizáció nélkül is lehet adni-venni (1.), viszont az új szabályozás következményeivel számolnunk kell. Az új rendszer másrészről a házak, apartmanok legális kiadása terén (2.) hoz változásokat (a gyakorlati információkat lásd alább)



Mindenki megkapja



A törvény alapján tavaly októbertől az ingatlantulajdonosok legalizációs kérelmet nyújthattak be a megyei építésügyi hatóságokhoz. A kérelmek leadásának határideje június 30-án járt le, és előzetes bejelentések szerint több mint 400 ezer ingatlanra vonatkozóan érkezett be kérelem. Ezek elbírálásának és a jogerős engedélyek kiadásának elméletileg 2 éven belül kell megtörténnie*.



"Legalizálni elvileg minden új, meglévő vagy felújított, átépített épületet lehet, amennyiben az látható az Állami Földmérési Igazgatási iroda digitális ortofotó térképén, amelyet 2011. június 21-én végzett légifotók alapján készítettek" - mondja a Farkas Gyula, a Mirakul Ingatlaniroda tulajdonosa és ügyvezetője, aki horvátországi ingatlanok forgalmazásával, illetve ingatlanok legalizációjával is foglalkozik. "A legalizálásra váró épületnek legalább nyers szerkezetkésznek kell lennie: alapok falakkal, vagy oszlopok gerendákkal, mennyezettel vagy tetőszerkezettel, tető vagy tető nélkül. Az épület legalizációjának azonban nem előfeltétele az ingatlan rendezett tulajdonjoga, és nem kell megfelelnie, vagy összhangban lennie a jelenlegi rendezési tervekkel sem. Fontos azonban megjegyezni, hogy a legalizáció nem a telkek és az épületek tulajdonjogának rendezését jelenti" -teszi hozzá.



Az általunk megkérdezett szakértők szerint valószínűleg elhanyagolható lesz azoknak az ingatlanoknak a száma, amelyek nem kapják meg az engedélyeket, így pl. nemzeti parkok területén épített házak, olyan építmények, amelyeket a tengerhez nagyon közel, nem építési területen húztak fel. Hogy mi történik azokkal az ingatlanokkal, amelyekre nem nyújtottak be kérelmet, egyelőre kérdéses. Nem hivatalos források szerint azok akár lebontásra is kerülhetnek, vagy olyan adókkal, illetékekkel vagy büntetéssel terhelhetik meg a tulajdonost, hogy érdemesebb lesz mégis a bontás mellett dönteni.



Az engedélyezési folyamat és a jogerős használatbavételi engedélyek kézvétele akár két évig is elhúzódhat, azonban ez remélhetőleg igazi mérföldkövet jelent majd a horvátországi ingatlanpiacon. A folyamat más területen is tisztulást hozhat a piacon, és a transzparencia valószínűleg bátorítólag hat majd a külföldi vásárlókra, beruházókra, de jó eséllyel a nemzetközi ingatlanfejlesztőkre és befektetőkre is.



Ilyen egyszerű lenne?



A teljes képhez azonban hozzátartozik, hogy nem sokáig kell kutatnunk olyan tulajdonosok vagy leendő vevők után, akik rövid úton csőbe szaladtak, vagy talán sohasem jutottak hiteles információkhoz ingatlanuk engedélyeivel kapcsolatban. Az általunk megkérdezettek kommentjeit a helyzettel kapcsolatban itt nem idéznénk.



A legalizáció ezeket a problémákat és a rendezetlen ügyeket elméletileg maradéktalanul megoldaná. Az már más kérdés, hogy a kérelmek beadása külföldiek számára egyáltalán nem volt zökkenőmentes. A folyamat lebonyolításával ajánlatos volt egy közvetítőt megbízni, akik kiismeri magát a horvát bürokrácia útvesztőiben, illetve levezényelte a kérelem mellé csatolandó dokumentáció megszerzését (pl. tervdokumentáció, geodéziai felmérés, stb.). Az általunk megkérdezett tulajdonosok elmondása szerint mindennel együtt átlagosan kb. 2000 euróba került a procedúra, de itt is nagyon sokan számoltak be visszásságokról, többször befizetett 2000 eurókról.



Számos érintettet kérdeztünk meg a témával kapcsolatban, de szinte egyikük sem szolgált pontos és egységes információval. Összességében úgy tűnik, hogy meglehetősen homályos a kép. Világos, hogy számos kérdésben még a szabályozó sem döntött bizonyos eshetőségek, és a rendkívül nagyszabású projekt lebonyolításával kapcsolatban. Az üggyel foglalkozó szakértők, közvetítők sem rendelkeznek elegendő információkkal, a tulajdonosok pedig a legkevésbé sem.



Ezzel együtt azonban határozottan úgy tűnik, hogy a horvát állam minden eszközzel támogatja a több százezer problémás ingatlan helyzetének rendezését. Az ügyben meglehetősen engedékeny, és komoly apparátust mozgósított a következő két év feladataira.



1.Engedélyek nélkül is lehet adni-venni



A horvát ingatlanok zöme tehát fennmaradási engedélyt kap, és a tulajdonost nem érik később váratlan meglepetések. Az azonban bizonyos, hogy egy ideig eltart majd, amíg a hatóságok a 400 ezer eset szálait kibogozzák. A gyakorlat majd megmutatja, hogy 2 év elég lesz-e minderre.



Addig is azonban nem árt tudni, hogy az ingatlan tulajdonjogát legalizáció nélkül is át lehet ruházni, így ha addig döntünk a vásárlás mellett, akkor ezekkel a körülményekkel számolnunk kell. Értelemszerűen érdemesebb fennmaradási engedéllyel rendelkező ingatlant vásárolni, de minden további nélkül lehet olyat is, amelyre egyelőre csak a kérelmet nyújtották be (kérelem beadásakor az ügyfél egy iktatási számot kap, majd a legalizáció után a tulajdoni lapra bejegyzik a fenntartási/legalizációs engedély megszerzését, amely egyben építési és használatbavételi engedély is). Ez az egyik oldalról nagy valószínűséggel jelentős diszkontot jelent majd a vételi árban, az ügylet azonban mindkét fél oldalán jelentős kockázatokat hordoz. A hiányzó fennmaradási engedélyre vonatkozóan jellemzően erős szerződéses biztosítékokat kötnek, annak érdekében, hogy az eladó mindent megtegyen a legalizációért (pl. vételár bizonyos részének visszatartása az engedélyek megszerzéséig), de megszerzése, illetve annak időpontja ettől még bizonytalan, akár az adásvétel meghiúsulását is hozhatja.



2.Akár legálisan is lehet apartmant kiadni



A legalizáció még egy nagyon fontos területen hoz változást, ez pedig a házak, apartmanok kiadása, amire valószínűleg -legálisan- a magyar ingatlantulajdonosok 99 százalékának most lesz lehetősége. A horvátországi házak tömegét nyilvánvalóan nem csak saját használatra, hanem a turisztikai célú bérbeadásra, magyarul kiadásra vásárolták, azonban a horvát szabályozások szerint csak használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlant lehet kiadni. Természetesen korábban is lehetett kiskapukat találni, és sokan éltek is vele, de a jövőben ez jelentősen kevesebb fejfájást okoz majd. A többség valószínűleg most tud majd profitálni a lehetőségből, bár érdeklődésünkre olyan véleményt is elhangzott, hogy "valójában nem történik semmi változás, csak adót kell rá fizetnünk".



Apartman, ház kiadása turisztikai célú bérbeadásnak minősül, amelyhez a legalizációs folyamat lezárulásával, és a jogerős használatbavételi engedélyek megszerzése után az un. kategorizálást kell elvégeztetni, amely gyakorlatilag az idegenforgalmi besorolást jelenti. Az átlagos állapotú, 2-3 szobás, tengerparthoz viszonylag közel eső apartmanok jellemzően a három csillagos kategóriába kerülnek. Az ingatlanokat uniós állampolgárként, magánszemélyként lehet kiadni. A tulajdonos a vendégforgalmat és a bevételeket köteles egy erre a célra rendszeresített dokumentációban vezetni, amelynek alapján a befizetendő adó megállapításra is történik (az ingatlanvásárlással a tulajdonos már eleve rendelkezik egy adóazonosítóval). Az adó mértéke a bevétel 70%-ának 10%-a (a szabályozás 30%-ot mintegy átalányköltségként kezel). A legjobban kiadható ingatlanok a 2-3 szobás, tengerpart melletti, vagy maximum pár száz méterre lévő apartmanok. A bérleti díjak szezonban 70−120 euró között mozognak, míg a szezonon kívüli időszakban átlag 40-50 euró körül alakulnak.



portfolio.hu