Portfolio.hu: A magyar irodapiac sok szempontból a gödör alján van, és ez ránézésre idén sem fog nagyon megváltozni, ez már sajnos nem újdonság. 2014 ígér már valami pozitívat is?



Tatár Tibor: Azt hiszem, hogy 2014 ugyanolyan lesz, mint 2013, annak ellenére, hogy mi két irodaházzal is elkészülünk majd. Ez azonban nem jelenti az irodapiac helyzetének a megváltozását. 2015-re nem merek jósolni, csak remélni szeretném, hogy végre elindul valami, mert a mostani aktivitás minden idők (a rendszerváltozás óta számított idő) legalacsonyabbja.



P.: Az okokat jól ismerjük, de mi segíthet a kilábalásban?



T.T.: Működő, fellendülő gazdaság nélkül nincs bővülő irodapiac. Az elmúlt évek GDP-csökkenése és a különadó intézkedések nagyon nagy bérlői szegmenseket vetettek vissza abból, hogy terjeszkedjenek, vagy egyáltalán megjelenjenek Magyarországon. Az irodapiaci aktvitás ma leginkább abból áll, hogy a bérlők az egyik irodaházból egy másikba költöznek, vagy a meglévő bérleményükben, jóval alacsonyabb áron, hosszabbítgatják a szerződéseiket.
Az igazság az, hogy olyan alacsonyak lettek a bérleti díjak, hogy nem éri meg új projektet indítani. Nem működik az üzleti terv, a bérlők élve - vagy lehet, hogy kicsit visszaélve - a helyzettel olyan kondíciókat próbának meg kialkudni, ami mellett már csak nagyon kétségbeesett, meglévő házak tulajdonosai tudnak bólintani az ügyletre.




P.: Azért a nehéz hazai körülmények ellenére is akadnak sikeres vállalkozások. A minőségi fejlesztésekre sincs igény ezeknél a prosperáló cégeknél?



T.T.: De, ezek a ritka kivételek. Nagyon szegmentálódott a piac. Ami 5-6 éve volt tapasztalható a budapesti irodapiacon, hogy 13-16 euró között lehetett bérbe adni irodát, és elég furcsa helyszínekre is kifizettek 13 eurót, de kimondottan jó lokációra sem fizettek 16-nál többet, megváltozott és átalakult. Egyrészt a sáv lejjebb csúszott, másrészt pedig széthúzódott. Vannak olyan "horrorsztorik", hogy ma már 6-7 euróért is lehet viszonylag jó szolgáltatási színvonalú irodaterületet bérelni, ám a valóságban ezek mindegyikében óriási kompromisszumokat kell kötnünk. Azokban a projektekben, amelyek most épülnek, azt a teljes szortimentet tudják nyújtani, amit egy "A" kategóriás irodának szükséges kínálnia helyszínben, imidzsben, műszaki minőségben. Ez nagyon projektspecifikus, és tömegével nem működik.



P.: Valóban alapkövetelmény ma, hogy legyen egy olyan nagy bérlő már a projekt beindítása előtt, aki hosszú távra, akár 10 évre kiveszi a ház egy jelentős részét?



T.T.: A finanszírozáshoz alapkövetelmény. Nyilván vannak olyan projektholderek, akik olcsón jutnak finanszírozáshoz, de bérlő nélkül még ezt is nehéz kitermelni.



P.: Ma Budapesten lényegében kizárólag a Váci úton vannak spekulatív (vagy szinte bármilyen) fejlesztés alatt lévő irodafejlesztések. Erős a konkurencia az új projektek között?



T.T.: Valóban így van, és küzdünk is ezekkel a házakkal. Mi nem akarjuk a Vision Towers fennmaradó felét kompromittálni alacsony díjakkal. Viszont mivel tudjuk, hogy ezek a projektek jóval gyengébb lokációban vannak a Váci úton, illetve szükségük van az első 1-2 bérlőre, ezért nagyon komoly kompetitív ajánlatokat adnak. A Vision Towers előnye ezzel szemben, hogy finanszírozható, és épül. Biztos vagyok benne, hogy találunk olyan bérlőt, aki beleszeret a házba, és hajlandó lesz a kiváló lokációért és a minőségi szolgáltatásért ezt az 1-2 eurós különbséget megfizetni a havi bérleti díjban.



P.: Vannak ma ilyen bérlők Magyarországon, akik hajlandóak megadni a piacinál magasabb árat?



T.T.: Vannak. Budapest ma messze a legolcsóbb irodapiac Európában. Ha valaki hangsúlyt helyez arra, hogy az alkalmazottai jó lokációban, jó megközelíthetőséggel, jó szolgáltatási környezetben töltsék a munkaidejüket, akkor hajlandó lesz megfizetni az 1-2 eurós extraköltséget, mert még így is nevetséges a hazai ár bármilyen nyugat-európai bérleti díjhoz képest, de még a varsói vagy bukaresti irodabérletekhez képest is. Ha valaki úgy dönt, hogy Budapestre hoz egy szolgáltatási központot, akkor össze fogja hasonlítani Bukaresttel, Prágával vagy Varsóval az árszintet, és azokon a piacokon jóval magasabb, 15-16 eurós bérleti díjakat fog látni. Ugyanakkor költözhetek a céggel akár egy külső kerületbe is, akkor viszont plusz fél-háromnegyed óra közlekedést okoztam a munkavállalóimnak, ami azonban előbb-utóbb visszaüt.



P.: Léteznek erre esetleg számítások, hogy a dolgozók mennyire érzik rosszul magukat egy kevésbé központi, tömegközlekedéssel (metróval) kevésbé jól megközelíthető helyszínen?



T.T.: Egyszer próbálkoztunk ilyen felméréssel, és azt tapasztaltuk, hogy napi plusz fél óra utazási idő bőven kihoz 2 eurónyi irodabérleti különbözetet. De ez csak egy durva számítás. Ami viszont tény, hogy a rosszul megközelíthető, rosszul kiszolgált irodapiaci alpiacokról érzékelhető leginkább az elköltözés. Akiknek most jár le a bérleti szerződésük, a piacon vannak, és az olcsó környezetben keresik a jobb feltételeket.



P.: Milyen típusú vállalkozásoknak a legfontosabb, hogy jó lokációban legyen az irodájuk?



T.T.: Akik nagy tömegben, viszonylag fiatal munkaerőt foglalkoztatnak, ott borzasztóan fontos a megközelíthetőség. Az a tapasztalat, hogy ma már nem tudják a cégek Budapest 1-2 kerületéből összeszedni a munkavállalóikat, hanem a főváros egész területéről kell toborozniuk, és főleg a pesti oldalról. Az a frissen, vagy 2-3 éve végzett diplomás réteg, akik "shared service centerekben" dolgoznak, jellemzően a pesti oldalon laknak, így ezeknek a cégeknek a metró aranyat ér. Az egyik ilyen cég HR igazgatója azt mondta, hogy majdnem minden interjújukban elhangzik az a leendő munkavégzés helyszínével kapcsolatban, hogy a friss dolgozók mennyire örülnek annak, hogy ilyen könnyű lesz majd a munkahelyük megközelíthetősége.



P.: Ebből a szempontból az egyik jövőbeli projektjük, a Kelenföldi pályaudvarhoz tervezett Budapest Gate Őrmező is jó helyen található?



T.T.: Kifejezetten jó, hiszen ott van például az elővárosi vasút. Ha valaki nagy tömegben foglalkoztat munkaerőt, akkor ezen a lokáción egyrészt lefedi a pesti oldalt a 4-es metróval, másrészt építhet az agglomerációra is.



P.: A 4-es metró most már belátható időn belül átadásra kerülhet, de mikorra várható ennek a projektnek az átadása?



T.T.: Most kezdtük el a tervező kiválasztását. Most már nyilvánvaló, hogy lesz metró, és körvonalazódnak a metróhoz kapcsolódó felszíni fejlesztések is, hiszen elkezdődtek a tenderek, és megvan hozzá a forrás. Ezek miatt azt gondoljuk, hogy itt az ideje, hogy mi is lépjünk. Azt azonban nem mondom, hogy egy könnyű irodapiacon. Míg a Vision Towers-ben 10 ezer négyzetmétert magabiztosan állítom, hogy 2014 végéig meg fogunk tudni tölteni bérlőkkel, addig Őrmezőn a 80 ezer négyzetmétert nem tudnám megjósolni, hogy mikorra tudjuk közel teljesen bérbe adni. Az átadás mindenképpen 2016 után várható, viszont várhatóan 2016-ig minden kiépül, például az Etele City Center bevásárlóközpont is.



P.: A különböző fenntarthatósági, környezetvédelmi minősítések manapság a legdivatosabb elemei az ingatlanpiacnak, de mennyire elfogadottak a bérlők körében?



T.T.: Nagyon elfogadottak, ám ezek a rendszerek rettenetesen bürokratikusak, kicsit talán túl is vannak bonyolítva, de most ezzel kell együtt élnünk.



P.: Amennyiben meglenne a szükséges előbérlet és finanszírozás, és nem építkezhetne a Váci útra, hol fejlesztene ma Budapesten egy 20 ezer négyzetméteres irodaházat?



T.T.: A Corvin Sétányon (nevet). 20 ezer négyzetméter már egy viszonylag nagy ház, úgyhogy biztosan nem tenném a Nagykörúton belülre, de a külső körúton kívülre sem, és mindenképpen szeretnék mellé metrót. Így nem marad túl sok helyszín, hiszen csak Pest jöhet szóba. A 3-as metró szolgálja ki a legtöbb irodaterületet, szóval, ha a Váci útra nem tehetem, akkor Dél-Pest lenne nálam a legerősebb lokáció. Itt leginkább csak azért nem lett Váci út méretű az irodafolyosó, mert nincs annyi üres telek.







P.: A tömegközlekedés (elsősorban a metró) mind a fejlesztőknek, mind a bérlőknek egyformán fontos?



T.T.: Így van, mi a saját bőrünkön érezzük ezt, hiszen a Corvin Sétányon az első irodaházhoz még nagyon sok parkolót építettünk, a másodikhoz már kevesebbet, és most fejlesztés alatt lévő harmadikhoz a legkevesebbet, mert a garázsok bérbeadottsági aránya jócskán alatta marad az irodákénak. Azzal húzzuk fel a kihasználtságot, hogy környékbeli lakóknak is adunk bérbe a parkolóhelyekből.



P.: Visszatérve a hazai irodafejlesztési piac helyzetére, azért az sem elhanyagolható, hogy Budapest azért (a maga módján) elég jól ellátottnak tekinthető modern irodakínálat tekintetében. A válság így inkább csak ráerősített egy olyan visszazuhanó számokat produkáló folyamatra, ami talán önmagától is bekövetkezett volna (a jól ismert ciklikusság jegyében) a hazai ingatlanfejlesztési piacon.



T.T.: Ebben van valami. Nemcsak a gazdasági válság miatt van visszaesés az irodapiacon, hiszen az irodapiac az, ahol egy szerkezeti válság is kezdett már kialakulni. Óriási túltermelés volt, túlrohant a piac a valós igényeken. A budapesti irodapiac már soha nem lesz olyan, mint a válság előtt volt, nemcsak azért, mert a válság lassulást okozott, hanem mert van kb. 3,1 millió négyzetméter iroda, abból 600 ezer nm saját tulajdonú, tehát 2,5 millió bériroda. Próbáltuk megtippelni, hogy mi az a szint, aminél beáll a budapesti modern bériroda-piac 10-15 év múlva, és ez valahol 3,5-4 millió négyzetméter között lehet. Még lehet építeni 1 millió négyzetmétert, ami nem kevés, de nem is lesz már soha olyan lendület, mint amikor a fejlesztők évi 300 ezer négyzetmétert zúdítottak rá a piacra.



P.: Lényegében ezek a területek ma is megvannak, csak egyelőre gyengébb kategóriákban ("B"-"C"), de majd idővel egyre jobb minőségű épületekbe költöznek a bérlők.



T.T.: Így van. Ahhoz, hogy tényleg legyen igény még 1 millió négyzetméterre, az kellene, amire már 10 éve várunk, hogy a közepes méretű magyar cégek is megengedhessék maguknak a modern bérirodát, és hogy a nagyon alacsony kategóriából elinduljon egy felfelé lépkedés. Azonban lehet, hogy ez nem fog megtörténni még a következő 10-15 évben sem. Csak azt mondom, hogy Budapest méretéből és Európán belül elfoglalt helyéből fakadóan valahol 3,5-4 millió négyzetméter környékén kellene beállnia az irodapiacnak.



P.: A nagyobb hazai vállalatoknak (pl. OTP, MOL, stb.) nem érné meg Ön szerint saját modern székházat építeni, építtetni, ahol a számukra tökéletes körülmények vannak kialakítva, ahogy arra több esetben is látni példát (K&H, Erste, KPMG, PwC, stb.)



T.T.: Nagyon kellene, de ilyen volumenű elhatározást ezek a nagy cégek két esetben tesznek. Az egyik, ha olyan optimizmus van az 5-10 éves jövőjüket illetően, hogy nem lehet rosszul dönteni azzal, ha új székházba költöznek. A másik, ha nagyon szét vannak aprózva, és ez már olyan működési költségeket okoz nekik, amelyek már kalkulálhatatlanok. Vannak olyan nagy cégek, amelyek Budapesten 4-6 helyszínen működnek. Nekik most logikus lenne lépni, mert ha bérirodába mennek, akkor történelmien alacsony bérleti díjakkal tudnak leszerződni akár 10-15 évre. A KPMG és a PwC is nagyon jó időben lépett, hiszen olyan házban voltak, amelyik idősebb 10 évesnél, műszaki tartalomban nyilván nem tudja azt nyújtani, amit egy vadonatúj ház. A piaci árak pedig a padlón vannak - ez a legjobb időpont. Mind a két cég kiemelkedően jó helyszínre ment.



P.: Ezek szerint a KPMG-nek is nagyon alacsony áron sikerült új székházat bérelnie? (A KPMG 2014-től a Futureal által fejlesztett Vision Towers épületben bérel mintegy 10 ezer négyzetmétert 2014-től, 10 éven át.)



T.T.: Igen, olyan áron, amelyen még érdemes volt a projektet elindítani, de nem ez lesz a Futureal életének a legjobb befektetése. A KPMG nagyon fog örülni 5 év múlva, amikor teljesen más bérleti díjak lesznek a piacon.



P.: Mikorra jósolja a bérleti díjak emelkedését?



T.T.: Ebben van egy teljesen objektív és egy szubjektív elem, az objektív az, hogy tavaly kb. 20 ezer négyzetméter új irodaterület készült el, ugyanakkor a nettó abszorpció 150 ezer nm körül volt. Ahhoz képest, hogy milyen krízishangulat van az ingatlanpiacon, viszonylag jó volt a bérbeadás. Persze nem volt olyan jó, mint 2010 vagy 2011, de nem volt nagyon tragikus. Ennek megfelelően 21 százalékra süllyedt vissza a kihasználatlansági mutató, ami még mindig horrorisztikusan magas, de volt már 24 felett is. Az egészséges üresedési ráta 8-10 százalék körül lenne, ennyi mindig lesz, és kell is. Úgynevezett "maradék" jelenleg is van, és mindig is lesz. A nagyon optimista időszakban egy fejlesztő nagyon sok kompromisszumot hajlandó megkötni azért, hogy projektje legyen, és ez most nagyon visszaüt ezeknél a házaknál. Közben pedig furcsa szituáció alakult ki itthon: ha most te egy 10 ezres bérlő lennél, és kimennél a piacra, megbíznál egy nagy ügynökséget, első körben hoznának vagy 60 helyszínt, ahol van 10 ezer négyzetméter üres irodaterület. Ám hamar kiderülne, hogy 40-ben nincs egyben 10 ezer négyzetméter, hanem szétszórva vannak az épületben, vagy az ingatlan már 15-20 éves. Az első listázás után hirtelen leszűkülne 20-ra a potenciális keret, ezekről kiderülne, hogy nem az a helyszín, amit szeretnél, és a végén nem maradna több 6-7 helyszínnél, ahol egy igényes 10 ezer négyzetmétert el tudnál helyezni. Ha egy "ezres" bérlő vagy, akkor valószínűleg tényleg lenne egy 60-as listád, és annak megfelelően szűrhetnél, hogy neked mi a legfontosabb. A bérlő méretétől és igényességétől függ, hogy szűk vagy tág a piaci kínálat. De épp ezt használhatja ki egy fejlesztő.



P.: Meddig lehet Ön szerint lemenni az árakkal?



T.T.: Egy olyan háznál, amelyiknek már kifutott a finanszírozása, technikailag bármeddig, mert az üres terület csak viszi a pénzt.



P.: Ugyanakkor pszichésen nem lehet bármit megadni.



T.T.: Ez valóban problémát okoz a piacon. Aki egyszer eladja magát nagyon olcsón, az számítson arra, hogy az életben nem fog visszakapaszkodni, mert a hírek terjednek. Ha valahol nagyon alacsony a bérleti díj, azzal belőtted a ház értékét. Nagyon komoly renoválás és repozícionálás kell ahhoz, hogy onnan visszakapaszkodj.



P.: Lát ilyen irodaházakat a mai piacon?



T.T.: Igen. Van olyan, aki 30-40 százalékot feladott a ház értékéből. A másik oldalon ez nagyon nehéz szituációt teremt a jó házaknak is, mert ha nem jó az ügynök, és azt mondja, hogy nagyon olcsón lehet bérelni, majd jön a bérlő, meglátja a Corvint, beleszeret, aztán csodálkozik, hogy a mi bérleti díjunk miért olyan magas. Ilyenkor elmagyarázzuk neki, hogy lehet vásárolni működő autót 3 millió, és 30 millió forintért is.



P.: Nehéz ezt elmagyarázni?



T.T.: Mivel a bérlőknek csak 5-10 évente van ilyen feladatuk, ez alatt pedig elfelejtik, hogy mit is kell tudni egy irodabérletnél, ezért nem tudják. Viszont nagyon jó tendencia az, hogy most már 3000 négyzetméter felett 80-90 százalékban ügynökséggel jönnek tárgyalni. Ez öt éve még nem így volt.



P.: 3000 nm alatt nem gondolják, hogy az ügynökség jobb árat tud kialkudni?



T.T.: Sok helyen az ügyvezető igazgató kiadja a titkárnőjének, hogy keressen irodát. De a nagy bérlők most már sokkal tudatosabbak. Még egy dolgot sajnos elrontanak: egy "10 ezres" bérlőnek 2-3 évre előre kellene gondolkodnia, mint például a KPMG-nek. Mi a KPMG-vel 2011 második felében állapodtunk meg, és "csak" 2014 második negyedévében adjuk át a házat. Három évvel korábban már arra gondoltak, hogy mi lesz majd, mert lejár a szerződésük. Vannak olyan nagy bérlők, akiknek 7-8 hónap múlva jár le a szerződésük, és akkor kapnak észbe. Még ha bőséges is a kínálat, egy ilyen nagy bérlőnek olyan igényei vannak, hogy több mint fél év egy bérleti szerződés letárgyalása. További pozitív tapasztalat mostanában a piacon, hogy a HR szempontok is megjelentek a döntésben. Mindig tudtuk, hogy alapvető szempont a helyszínválasztásnál, hogy a főnök mennyire könnyen jut be a munkahelyére. A másik meghatározó jellemző az volt, amikor a műszaki szempontok teret nyertek, ez 7-8 évvel ezelőtt történt. Ma már elmondható, hogy a házak majdnem egyformák, de szinte minden nagy cég HR vezetője ott ül a házbemutató tárgyalásokon, részt vesz a döntésben, és azt mondja, hogy könnyebben veszek fel embert, ha ebbe a házba megyünk, mint ha a másikba.



P.: Az üzemeltetési költségek is egyre hangsúlyosabb szerephez jutnak a válság óta. A bérlők egyébként folyamatosan "verik az asztalt" azért, hogy csökkenjenek a működési költségek?



T.T.: Nem, mert erre minden bérbeadó odafigyel. 10 évvel ezelőtt még mindenféle extraköltséget belehuncutkodtak az üzemeltetésbe, de ma már egyrészt mindenki "open book" alapon működik, vagyis bármikor megkérdezhetik tőlünk, hogy mi volt ez a számla, auditálva is vannak, úgyhogy nincsenek trükközések. Sajnos az építményadó akkora tétel önmagában, hogy a maradék részen nem tudunk akkorát spórolni, hogy az látványos legyen. A garázsra kivetett adót is figyelembe véve kb. 150 forint az egy négyzetméter irodára eső építményadó. Ez 0,5 euró havonta, és 3,8-4,2 euró között mozognak a működési költségek. Az élőmunka költsége nagyobb, mint az építményadó, és ott van még az energia is. Ennek a beszerzési árát lehet csökkenteni, de amikor arról beszélünk, hogy nagyon zölddé kellene tenni egy házat, ezáltal csökkenteni a működési költségeket, abban valójában nincs nagy játék arányaiban. Ha tudok csökkenteni 30-40 eurócentet, az a bérlő szemében szinte semmi a kb. 20 eurós összes költséghez képest. Viszont van egy óriási beruházási költségem, hogy ezt meg tudjam valósítani.



P.: Az új építésű ingatlanoknál megéri erre figyelni?



T.T.: Az új építésnél rengeteg olyan dolog van, amit pusztán odafigyeléssel és tervezéssel már meg lehet spórolni, és nem igényel többletberuházást. Ez régen nem volt evidens, néha az esztétika felülírta ezt. Van egy olyan szegmens, ahol viszonylag kis befektetéssel érdemi megtakarításokat lehet elérni, és van olyan szegmens, ahol borzasztó nagy a kezdeti befektetés, hogy elérjem a megtakarítást. Ahhoz, hogy a világ elérjen oda, hogy a fejlesztők a borzasztó nagy befektetéseket is megvalósítsák, annak már üzletileg is működnie kellene. Ahhoz az kell, hogy a bérlő fizessen 0,5-1 euróval többet az ilyen típusú házakért. Nyugat-Európában és Amerikában már vannak ilyenek, mert ez a cég politikája, de Magyarországon még nincsenek.




portfolio.hu