Az egyes kontinensek és az egyes országok azonban eltérő mértékben károsodtak, így komoly eltéréseket tapasztalhattunk és tapasztalhatunk még ma is az egyes országok lakáspiacainak alakulásában. Az USA feltámadt, Európa stagnál, miközben polarizálódik, a KKE-régió pedig egyelőre képtelen lábra állni.



USA vs. Európa



Az USA lakáspiacán a legfrissebb statisztikák szerint már szemmel látható és tartósnak bizonyuló élénkülés tapasztalható az S&P/Case-Shiller lakásárindex adatai alapján. A legutolsó mérések szerint 2013 első negyedévében a lakáspiaci árak változását tükröző index 1,2 százalékkal emelkedett az azt megelőző negyedévhez, vagyis 2012 Q4-hez képest. Éves szinten nézve pedig már szinte megdöbbentő, több mint 10 százalékos az emelkedés mértéke az egész USA-piacot tekintve úgy, hogy New Yorkban alig haladta meg a 2 százalékot a növekedés. Az európai lakáspiac nemcsak, hogy nem tud hasonló növekedést felmutatni az árakban, de jelenleg még mindig csökkenés tapasztalható az egyes országok mutatói alapján. Pozitív példát az Unión belül elsősorban Észtország, Lettország (hozzá kell tenni, hogy a balti országokban 2009-ben közel 40 százalékos visszaesést regisztráltak), Málta és Luxemburg jelent, de a közösségen kívüli országok közül Norvégia és Izland is jól teljesít.



A hivatalos és elérhető adatok szerint a legnagyobb áreséssel - nem meglepő módon - a komoly gazdasági nehézségekkel küzdő országok, mint Spanyolország és Portugália, illetve a KKE-régióból Szlovénia és Románia küzd. Érdekesség, hogy a most újra recesszióban lévő, ám viszonylag stabilabb gazdasági lábakon álló Hollandiában is nagyon komoly áresést regisztráltak az elmúlt egy évben, ami vélhetően egy korábbi lufi kipukkanásával magyarázható.



Az USA tehát - úgy fest - kilábalóban van a lakáspiaci buborékjának szétpukkanása utáni időszakból. Bár az elmúlt év eredménye impozáns, az árnövekedési folyamat várhatóan nem vesz majd akkora lendületet, mint amilyet a 2007-es csúcs előtt láthattunk. A tendencia most egyértelműen növekvő, kisebb-nagyobb hullámzásokra, korrekciókra azonban még lehet számítani a következő években, főleg egyes részpiacok szintjén.



Európa mindeközben keresi önmagát, az USA-ban tapasztalható viszonylagos egységes képhez mérten sokkal polarizáltabb a piac, vagyis vannak kimondottan jól teljesítő, látványos árnövekedést produkáló országok, míg az állandó és vélhetően hosszú távú gazdasági problémákkal küzdő országokban még sokáig csak az árszintek visszaesésének mérséklése a cél.



A KKE-régió országai ugyan a gyengébben teljesítő és jelenleg még visszaeső piacokhoz tartoznak, ám a következő évekre pozitív kilátásokkal, így befektetési szempontból megfontolandó lokációt jelentenek, mind a helyi, mind a külföldi tőke szempontjából.



Régiós tendenciák



A régiónkra fókuszálva megállapítható, hogy - mint annyi egyéb területén az ingatlanpiacnak - a lakáspiac területén is Lengyelország számít jelenleg a legerősebbnek és a legjobban fejlődőnek, akár a lakásépítések számát, akár a lakások árindexeinek alakulását hasonlítjuk össze. Az új építésű lakások száma és az árak változása - kivételes eseteket leszámítva - jellemzően szoros összefüggésben van, hiszen ott fejlesztenek a befektetők, ahol látják a potenciált az árak növekedésében. Amint Lengyelország mellett a többi régiós ország is pozitív számokat tud felmutatni az árindexek növekedését tekintve, ezeket várhatóan hamarosan követi majd az átadott új építésű lakások száma.



Az eltérő gazdasági, társadalmi és demográfiai pályák miatt nehéz pontosan megjósolni, hogy melyik országban mikor következik be az áttörés, és fordul a visszaesésből vagy stagnálásból növekedő pályára a lakások árát mutató index. Érzékelhető azonban, hogy közel lehet már ez a fordulat, így egyre nyitottabb szemmel kell figyelniük a befektetőknek, hogy a legjobb pillanatot fogják ki a vásárlásra.



A REAS és a Jones Lang LaSalle közös kutatásából kiderül, hogy 2007-től 2011-ig a lakáspiacokat leginkább meghatározó fővárosokban hány lakást építettek, és hogyan alakult a fővárosok lakásárindexe. A listát - nem nagy meglepetésre - Varsó vezeti 75 ezernél is több új építésű lakással, ami a lakossághoz mérten 4,5 százalékos arányt jelent, majd az épített lakások számában Budapest következik, ezután Prága, Pozsony és Bukarest. A népességhez viszonyítva Pozsony jelentősen, Prága azonban csak némileg több új lakással büszkélkedhet. A sort minden szempontból Bukarest zárja: a város a válság kirobbanása óta a legnagyobb pofont kapta, hiszen brutális árlufi alakult ki az országban a válságot megelőző időszakban, ami minden szempontból fenntarthatatlannak bizonyult.



Kilátások



Régiós szinten vizsgálva, a lakásárak még mindig inkább negatív tendenciát mutatnak, ám vannak olyan részpiacok és ingatlantípusok, amelyek esetében látszik már a stabilizáció és az óvatos áremelkedés. További áresés szempontjából a legrosszabb helyzetben a gazdasági növekedést felmutatni kevésbé tudó, magas munkanélküliséggel küzdő kisebb városok és vidéki települések vannak szinte mindenhol a régióban. A működő tőkét vonzani képes városok és régiók, illetve a mindig az adott ország gazdaságának középpontjában lévő fővárosok egyes részpiacai, mint a hitelképes és önerővel rendelkező réteget célzó középkategória tetejét jelentő ingatlanok, illetve jó lokációval, jó tömegközlekedéssel ellátott lakások piaca már többnyire elérte a mélypontot. Befektetési szempontból most van az a 'hosszan elnyúló' pillanat, amikor érdemes azon elgondolkodni, hogy egy KKE-régiós főváros vagy nagyváros lakáspiacán fektetünk be.





portfolio.hu