Portfolio.hu: Az Ingatlanfejlesztői Kekerasztal (IFK) legutóbbi elemzésében azt fejtegeti, hogy hamarosan fordulhat a budapesti ingatlanpiac és a nemzetközi befektetők is felismerik, hogy milyen vonzó üzleti desztináció Magyarország. Egyetértesz ezzel? Mitől fordulhat meg szerinted a piaci hangulat Magyarországgal szemben?



Angel Gábor: Alapvetően egyetértek a leírtakkal; az egyértelmű, hogy a külföldi bizalom helyreállása beindíthatna pozitív folyamatokat az ingatlanpiacon.. Fontos, hogy az egy munkavállalóra jutó bérleti díjköltség terén sokkal hatékonyabbak vagyunk, mint Közép-Kelet-Európa többi része. Ha Budapestet összevetjük Közép-Kelet-Európa más nagyvárosaival népesség, képzettség tekintetében, akkor a magyar főváros sok tekintetben az élen jár. Kevés olyan város van, ahol népességnövekedést prognosztizálnak az elemzők hosszútávon, Budapest az egyik ilyen. Mindenhol máshol munkaerőhiánnyal küzdenek az országok főleg Nyugat-Európában, de most már Közép-Kelet-Európában is. Azt is egyre több befektetőtől lehet hallani, hogy milyen fontos az élhetőség, a kulturális sokszínűség a nemzetközi cégeknek, és Budapest ebben is nagyon erős. Ráadásul a budapesti ingatlanpiac sosem volt túlfűtött, a fejlesztőknek nincsenek vágyálmaik a hozamokkal és az épületekkel kapcsolatban, ezért nagyon hamar tudnak reagálni, ha megtörténik ez a fordulat.



P.: Kérdés, hogy ez a pozitív fordulat idén vagy 5 év múlva következik be...



A.G.: Előbb vagy utóbb meg fog változni a befektetői bizalom, hiszek abban, hogy a közeljövőben javulni fog az ország imázsa,



P.: Mi kell ehhez? Elég a GDP stabil növekedése vagy inkább arra várnak a befektetők, hogy a kormány legalább fél évig ne jelentsen be újabb terheket, adókat, szabályozási változtatásokat a vállalati szektor számára?



A.G.: Ha kitartóan növekszik a GDP, akkor véleményem szerint a kormány valószínűleg nem vezet majd be, vagy csak sokkal kisebb mértékben új terheket. Abban reménykedem, hogy a következő egy évben ez a gazdaságnövekedési fordulat el fog indulni, hacsak nem üt be nagy válság a világgazdaságban. Ahogy elkezd növekedni az ország gazdasága, úgy fogják egyre kevésbé kritikával illetni a magyar kormányt külföldről, és a kormány is egyre kevésbé fogja kritikával illetni a nemzetközi és intézményi befektetőket.



P.: Ingatlanfejlesztőként ti mennyire éltek a GDP-növekedés bűvöletében? Vannak prognózisaitok erre nézve, kalkuláltok valamilyen mértékű növekedéssel?



A.G.: Mi alapvetően nem foglalkozunk ilyen szorosan a GDP-növekedéssel. Figyeljük a bérleti díjak alakulását és a kihasználatlansági rátát, nyilván gondolkodunk a gazdasági növekedés várható hatásain is, de önmagában csak az, hogy a GDP elkezd növekedni, még nem befolyásolja a döntésünket. Mivel az irodapiacon egyébként is leghamarabb fél-egy éves fáziskéséssel jelentkeznek például egy GDP növekedés hatásai, így a növekedés tartóssága például fontosabb, mint a növekedés mértéke, vagy a fordulat maga. Csak akkor kezdünk el komolyabban fejlesztéseken gondolkodni, ha csökken a kihasználatlansági ráta, és a bérleti díjak elkezdenek növekedni. .Jelenleg is rendelkezünk jogerős építési engedélyekkel bizonyos projektekre, tudjuk, hogy melyikkel szeretnénk kezdeni, ha eljön az ideje. 10 Euró/négyzetméter átlagos A kategóriás bérleti díj alatt üzletileg azonban nem racionális megépíteni egy épületet.



P.: A ti tapasztalataitok szerint a bérleti díjak továbbra is csökkennek még?



A.G.: Az épületek egyénileg már elérték a mélypontot, nyilván lehetnek egyedi döntések, ahol ezek még lejjebb tudnak menni, de alapvetően egyéb befolyásoló tényezők nélkül a bérbeadók sem szeretnének már ez alá a szint alá menni. A bérlői igények viszont úgy változnak, hogy nem feltétlenül ugyanazt a minőséget keresik olcsóbban máshol, hanem sok esetben megelégszenek alacsonyabb minőséggel. Így viszont nem lehet összehasonlítani, hogy egy bérleti díj lejjebb ment-e azáltal, hogy valaki A kategóriából B-be költözik. És persze az is előfordul, hogy a bérlő, aki bent van egy A kategóriás épületben, B kategóriás árakra hivatkozva kiharcol egy alacsonyabb bérleti díjat, amit a bérbeadó elfogad csak, hogy megmaradjon a bérlője. Ebből adódóan egyedi esetekben a meglévő bérlők megtartása során számítani lehet még csökkenésre, de nem hiszem, hogy a további csökkenés általános jelenség lesz a piacon.



P.: Nincs, ami megfogná a piac alját?



A.G.: Lehet így is fogalmazni, de ezek épületenként és bérlőnként változnak. Nekünk rengeteg B kategóriás épületünk van, és tapasztaljuk azt, hogy a belvárosi B kategóriás irodáink kimondottan jól működnek, sok az érdeklődő, és új bérleti szerződéseket is kötünk. Az A kategóriás épületeinkben pedig sokszor szembesülünk olyan bérlői akciókkal, amikor megtendereztetik a piacot, és a tenderben benne vannak a B kategóriás irodák is. Ugyanakkor bérbeadói szempontból elérkezett az a szint, aminél már nem nagyon mennek lejjebb a bérleti díjak, habár egy nagyobb, 2-3000 négyzetméteres bérlőnél még elképzelhető, hogy ez a nyomott árszint is tud tovább csökkenni. Ez főleg a hosszabbításoknál fordulhat elő, egy új bérlő megszerzéséért nem biztos, hogy lejjebb mennek a bérbeadók a magas kialakítási költségek és kedvezmények miatt.



P.: Az előnyt jelent nektek, hogy nagy portfólió van a tulajdonotokban, és ha valaki A-ból B-be akar menni, akkor akár saját portfólión belül tudtok neki ajánlani irodát?



A.G.: A nagy portfólió természetesen előny, a bérlő is nagyobb biztonságban érzi magát. A bérlőknél most előtérbe került a rugalmasság, mivel ők sem tudják, hogy két év múlva kétszer ekkora vagy feleekkora területen fognak működni, és ha egy bérbeadó mind a két lehetőséget tudja biztosítani, akár az adott épületen belül, az nagy előny lehet. De, volt már rá példa, hogy ilyen ajánlatot tettünk bérlőnek, aztán végül maradt, ahol volt, valamivel alacsonyabb bérleti díjért.



P.: Mikor jön el az a pont, amikor elindítotok egy új projektet? Kizárólag az előbb említett 10 eurós 'álomhatáron' múlik?



A.G.: Nagyon fontos a saját portfóliónk kihasználtsága,ami jelenleg 75-80 százalékos beleértve azon épületeinket is amiket üres állapotban fejlesztési céllal vásároltunk de időközben elkezdtünk feltölteni. Fontos, hogy nagy biztonsággal 10 euró felett lehessen bérbe adni az épületet, mert az alatt egyszerűen nem éri meg fejleszteni, nem lesz gazdaságos a projekt. Az is fontos lenne persze, hogy 15 százalék alá essen a kihasználatlansági ráta az egész irodapiacon de a két tényező egyébként is szoros relációban van egymással így előbbinek valószínűleg előfeltétele a másik.



P.: Milyen projekttel indulnátok, ha eljönne a nagy pillanat?



'A lakás olyan, mint a kenyér'A.G.: Két-három olyan projektünk van, amelyik startra készen vár. De nem feltétlenül, nem mindenáron szeretnénk most belekezdeni fejlesztésekbe, mert nem tartom jónak, ha akár 8-10 évre elkötelezzük magunkat egy alacsonyabb, 8-9 eurós bérleti díj mellett. Ehelyett inkább más irányba kezdtünk el mozogni, egy, a budapesti piacon még teljesen új struktúrát próbálunk kialakítani és bevezetni. A Castrum-Ház projektünket 2008-ban valósítottuk meg, ez egy multifunkciós épület, üzletekkel, irodákkal és lakásokkal, amely társasházi formában működik. A lakásokat 2010-ig értékesítettük, az irodák ugyanúgy albetétekre vannak osztva, mint a lakások. Budapesten nagyon sok cég lakásokban tart irodát, és azt látjuk, hogy ők nem is nagyon akarnak elmozdulni a bérlet irányába, inkább vásárolnak, akár hitelre is, de így a hitel törlesztése után a bérlőkkel ellentétben, nekik a tulajdonukban lesz egy ingatlan. Ez a projekt alkalmas arra, hogy megszondázzuk és siker esetén részben forradalmasítsuk az irodapiacot azzal, hogy a sikeres magyar KKV, aki hosszú távban gondolkodik a vállalkozását illetően, saját tulajdonú ingatlanba tud költözni, ahol ugyanakkor A kategóriás irodaszolgáltatást kap, portaszolgálattal, wellness-részleggel, épületfelügyelettel, beléptető rendszerrel. Ez egyben választ is adhat arra az eshetőségre, ha a külföldi befektetők nem érkeznek meg Budapestre a következő 1-2 évben, és egyúttal a piac többi szereplője számára is egy reális alternatívát nyújthat a bérleti piac mellett, nem beszélve a magyarországi kisbefektetőkről. Vannak olyan piaci szegmensek, ahol ez a modell már bizonyítottan jól működik. Ugyanúgy, ahogy a lakáspiacon is mindig van valamilyen kereslet, akármilyen rossz a piac, mindig vannak sikeres vállalkozások is, akármennyire rossz is mindenkinek a helyzete gazdaságilag.



P.: Végeztetek piackutatást ez ügyben?



A.G.: Igen, de azt tudni kell, hogy a magyar piacon eddig nem volt ehhez hasonló konstrukcióra példa. Vannak lakások, amelyek irodaként működnek, meg vannak bérbeadó irodák, de irodaházban albetét-értékesítés elvétve akad csak.



P.: El tudjátok képzelni, hogy valaki befektetési céllal vesz ilyen irodát, mint ahogyan üzlethelyiségeket is vettek korábban bevásárlóközpontokban, pl. Mammutban vagy Westendben?



A.G.: Valóban a bevásárlóközpontok esetében voltak ilyenek, és ezeknek a másodlagos piaca is kialakult már. Vannak olyan - jellemzően magyar - befektetők, akik ilyen nagyságrendben szívesen fektetnek be ingatlanba. A konstrukció legnagyobb előnye, hogy egy cég, amelyik legalább 10-15 éves időtávra tervezi a saját működését, ahelyett, hogy bérleti díjra költené ugyanezt az összeget, saját tulajdonhoz jut, amellyel szabadabban rendelkezhet, ha például növekedni akar, egyszerűen eladja az ingatlant.



P.: Négyzetméterenként milyen áron adnátok ezt a konstrukciót?



A.G.: Nettó 400-450 ezer forint körüli áron kínáljuk az irodákat, ez alacsonyabb, mint a lakások ára és összességében 10-12 éves bérleti díjnak felel meg.



P.: A BIF érdekelt a lakáspiacon is. A lakáspiacot tekintve optimistább vagy, mint az irodákkal kapcsolatban?



A.G.: A lakás olyan, mint a kenyér, folyamatosan van rá kereslet, folyamatosan merülnek fel az igények. Ezeket lehet 1-2 évvel elhalasztani, de megszüntetni nem. Azért is bizakodó vagyok, mert az elmúlt időszakban történtek olyan lépések, amelyek a keresletet hivatottak növelni. A sikeres lakáspiacot szerintem négy dolog definiálja, ebből 2 és felet tudtam azonosítani a mai lakáspiacon. Az egyik, hogy az állam támogatja a lakásvásárlást, igaz, nem olyan mértékben, mint régen, de ez egy fontos szempont. Vannak hitelek is, a bankok felépítették a saját hitelezési tevékenységüket, persze jobban megvizsgálják, hogy kinek adnak hitelt, meg mire, de éppen ezért a minőségi kínálat előtérbe kerülhet. Kell egy normális piac kereslettel és kínálattal - ennek a fele, a kínálat megvan. Kereslet még nincs, de ez alapvetően a jövőbe vetett bizalmon múlik, ami a negyedik tényező.



P.: Elvileg érzékelhető némi javulás a lakossági bizalom területén is.



A.G.: Ez így van, azt látjuk a III. kerületi projektünkön a Harsánylejtő Kertvárosban, hogy újra élénkülés van, egyre többen keresnek minket. Főleg azok lehetnek az ügyfeleink, akik az első lakásukból szeretnének továbblépni, náluk érzékeljük, hogy tárgyalnak a saját vevőjelöltjeikkel és keresik az új lehetőségeket.



P.: Milyen típusú fejlesztés lesz az első, amibe belevágtok: iroda vagy lakás, esetleg logisztika? A logisztikában egyre többen bíznak...



A.G.: Bár logisztika terén is figyeljük a piacot, de alapvetően nem vagyunk egy logisztikai központ-építő vállalat, a BIF üzletpolitikája, hogy kiváló lokációkat találjon, ahogyan történt ez eddig is. Még nem dőlt el, hogy mivel fogunk kezdeni, lakó- és irodaterületen egyaránt van olyan projektünk, amit akár rövid határidőn belül el tudnánk indítani. Irodaterületen például a Sas utcában van egy projektünk, de a kérdés továbbra is az, hogy az itt ma elérhető 14-15 eurós bérleti díj mellett érdemes-e belefogni építkezésbe, vagy inkább jobb kivárni, míg visszamennek a bérleti díjak 18-20 euróra. Lakóprojekt területen a Király utcában van olyan telkünk, ahol bármikor el tudnánk kezdeni a fejlesztést, hiszen már a bontási engedélyünk is megvan.



portfolio.hu